No final do ano passado, a Câmara Municipal São Paulo recebeu o PL 505/2012, que trata da revisão da Operação Urbana Água Branca.

A Lei 11774/95 completará 18 anos em maio e foi naturalmente pensada e planejada no início da década de 90. Há muito, está defasada da realidade de intervenção urbana, além de ter sido nociva para a região da Água Branca. Permitiu uma desordem urbana, selvagem e com grande impacto no trânsito, transformando a beleza e a qualidade de vida do lugar em um amontoado de prédios, sem nenhuma contrapartida em infraestrutura, e nem cumprindo a Lei que obriga a construir Habitações de Interesse Popular, com os 10 % dos recursos arrecadados da iniciativa privada com o pagamento da Outorga Onerosa. 

A falta de investimento, com muito dinheiro em conta específica para recebimento da Outorga Onerosa, calculada por valores médios contratados pelo próprio investidor, levou a muita desconfiança e até pedidos de CPI. Nada foi investido, de quase 400 milhões arrecadados, exceto numa imensa quantidade de projetos que se sucederam sem resultados práticos.

O resultado foi o aumento das enchentes e, atualmente, um caos a cada chuva, mesmo que pequena, como se fosse uma revolta da natureza para tantos desmandos.

Apenas agora, com o acelerar do processo licitatório no ano passado, uma obra de drenagem robusta, e que vai consumir 143 milhões de reais, poderá amenizar tanto sofrimento e tratar os córregos Água Preta e Sumaré com o respeito que merecem. Esses recursos são oriundos da Operação Urbana e estão em conta vinculada. Portanto, essa obra sairá com certeza !

Fui crítico dessa operação, desde o ano 2000. E fiz inúmeras convocações para ouvir o executivo ao longo desses anos. Há 3 anos tivemos um compromisso do governo anterior, para a revisão da Lei e esse assunto já estava em estudo.  Sou morador da região e  por duas vezes perdi todos meus equipamentos do consultório que tinha na esquina da Av. Pompéia com Turiassu, pelas enchentes. Depois de mudar para a quadra de cima, na Rua Venâncio Aires, tenho assistido as águas subindo a Avenida Pompeia.

O PL 505/2012, foi aprovado em primeira votação agora em abril. Nada adiantaria, sem debate no Legislativo e sem o movimento da sociedade. Aprovado, passará por várias Audiências Públicas, inclusive na região. É ouvir e ouvir ! Esse é o mesmo projeto que já passou por várias Audiências, no momento do licenciamento ambiental, pela Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente, quando recebeu inclusive alterações, uma delas a retirada de um prolongamento de via, que destruiria uma vila e que certamente beneficiaria apenas um shopping.

Trata-se de matéria complexa, que vai requerer ampla participação da população, dos vereadores e do Executivo. São 73 artigos, em 23 páginas, com anexos, quadros e plantas. Missão para muito debate e polêmicas. O importante é lembrar que foi escrito no governo anterior, e que seguramente o atual governo apresentará mudanças para o texto final, com sugestões do Legislativo e das Audiências Públicas.    

PERÍMETRO EXPANDIDO

O projeto novo, prevê mudanças no perímetro, e um perímetro expandido na dependência de licenciamento por parte do Município. Vamos ter que conhecer melhor essa novidade do perímetro expandido.  Basicamente, a Operação Urbana fica entre a Marginal Tiete, na altura da ponte da Freguesia do Ó, Comendador Martinelli até Av. Dr. Abraão Ribeiro, Av. Pacaembu, até Paraguaçu, Traipu, Turiassu, Ministro Godói, Av. Francisco Matarazzo, Av. Antártica,Carlos Vicari, Santa Marina e Ermano Marchetti, seguindo pela   Comendador Martinelli, ponto inicial.

O perímetro expandido, inclui parte da Freguesia do Ó, Limão, Casa Verde, Santana, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação, Perdizes e Lapa. Um susto !

O território da Operação Urbana, será dividido em setores e subsetores. Cada um deles terá regras definidas para utilização.  Por exemplo: Subsetor A2 é o espaço onde temos os Centros de Treinamentos do São Paulo e do Palmeiras, que segundo a Lei, passará a incorporar ao Parque Urbano a ser criado no setor A1, findo as concessões.  Será?? Uma vence em 2022 e a outra em 2078. Será que vamos tirar esses centros de treinamentos ? 

No subsetor A1, haverá projeto de urbanismo específico, com 20% de sistema viário, 40% de áreas verdes 15% de uso institucional e 25% de empreendimentos imobiliários. Esse e outros setores poderão passar por reloteamento. Cada um com características particulares do uso do solo.

A proposta dessa Operação Urbana é incentivar a construção de empreendimentos de uso misto, com maior número de unidades habitacionais, para diferentes faixas de renda e melhor aproveitamento dos terrenos. Incrementar o sistema de transportes, melhorar a infraestrutura de drenagem, promovendo harmonia com uso e ocupação do solo e com os preceitos do plano urbanístico.

Essa Operação Urbana será Consorciada, com participação dos proprietários, moradores, usuários e investidores e as regras se aplicam para toda aprovação de projeto com mais de 500 metros quadrados. O artigo 59 do PL, prevê a criação do Grupo de Gestão da Operação Urbana Água Branca, com representantes do executivo, das diversas secretarias envolvidas e oito representantes das entidades da sociedade civil, para período de dois anos, que passarão a deliberar sobre o plano de prioridades para implementação das intervenções.

No capítulo das definições, há o avanço dos CEPAC- Certificado de Potencial Adicional de Construção - que é um título de mobiliário comercializado em Bolsa de Valores para pagamento do potencial adicional de construção, uma vez que será permitido construir até 4 vezes a área do terreno, com mais segurança e transparência.

Para essa Operação, teremos a Outorga Onerosa de Potencial Adicional de Construção, a definição de estoques máximos para uso residencial e comercial. Para uso residencial, o máximo de 1.050.000 metros quadrados e 800.000 metros quadrados para comercial. Nos quadros da Lei haverá os estoques por setor e cada subsetor. Total de 1.850.000 metros quadrados.

Outra situação é que, para usos residenciais que não correspondam a unidades habitacionais não incentivadas, fica limitada a 525.000 metros quadrados, ou seja, metade do total. Será também destinado no mínimo 15% do total dos recursos arrecadados para construção e recuperação de Habitações de Interesse Social (HIS), inclusive para o perímetro expandido. Caberá muita discussão!

Os CEPAC- Certificados de Potencial Adicional de Construção, serão emitidos proporcionalmente ao valor do metro quadrado para o setor e uso, com pagamento a vista ou parcelados, mas com 15 % de entrada e no máximo 10 prestações mensais , administrados pela SP-Urbanismo.

Uma preocupação que sempre tive, foi a velocidade da produção imobiliária na região, sem planejamento. O medo, era ficar aguardando nova lei e os projetos sendo protocolados gerando insegurança e direitos. O PL 505/2012 contemplou no seu artigo 68, uma de nossas provocações: os pedidos de adesão à nova Operação Urbana Água Branca, protocolados até 11 de abril de 2012, data da expedição da Licença Ambiental Prévia para revisão da Operação Urbana, ainda não apreciados pela Câmara Técnica de Legislação Urbana, serão avaliados pela lei 11774/95.

O que temos de fato, agora, é a oportunidade da mobilização, e do debate.  Fazer justiça com o que temos em caixa hoje. A região sofreu muito e não podemos deixar de proteger esses recursos já arrecadados para, prioritariamente, atender esses anseios e danos. Caso contrário, esses mesmos recursos poderão ser diluídos dentro de um perímetro maior e ainda por ser estruturado - e até no tal perímetro expandido.  O artigo 12 diz que os recursos arrecadados poderão ser empregados no perímetro expandido para HIS, projetos e obras, desapropriações.  Isso é perigoso e preocupante.

Por fim, não podemos ficar como estamos ! Temos que agir, com serenidade e celeridade. Já perdemos tempo demais e o aquecimento econômico e a ganância dos empreendedores, aliados com uma legislação ultrapassada já fizeram muitos estragos na paisagem urbana da região, afugentando da Pompéia a qualidade de vida . Vamos para o debate. Vamos trocar ideias, aprender muito e trabalhar pelo espaço que vivemos.